Mercato immobiliare in Italia: prospettive per il prossimo futuro

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Il settore immobiliare in Italia merita una certa attenzione, non solo dal punto di vista di chi è coinvolto direttamente perché deve comprare o vendere casa, ma anche perché può essere considerato un indicatore dello stato di salute dell’economia nel suo complesso. Del resto, non si può trascurare l’immobiliare genera un indotto estremamente ampio (e proprio per questo in pochi si sono lamentati quando la bolla immobiliare, in molti Paesi, andava gonfiandosi): dall’impiantistica ai servizi finanziari, dagli elettrodomestici all’arredamento.
Per questo, ci sembra il caso di dedicare una certa attenzione ai risultati del sondaggio congiunturale realizzato da Banca d’Italia e Tecnoborsa, che è andato a misurare lo stato del mercato, attraverso interviste ad un campione di agenzie di intermediazione immobiliare.

La valutazione dello stato del mercato nel secondo trimestre 2009 appare leggermente peggiorata rispetto al primo trimestre, con una diminuzione di chi valuta il mercato attuale “favorevole” e un aumento di quanti lo giudicano invece “sfavorevole”. Dati che sono comunque molto migliori di quelli relativi all’ultimo trimestre 2008, in cui era la stragrande maggioranza a dare giudizi negativi, ma che denotano comunque quantomeno una forte incertezza nel mercato.

Valutazione delle condizioni del mercato immobiliare nel trimestre in corso
Valutazione delle condizioni del mercato immobiliare nel trimestre in corso

Anche le attese a breve termine (per il trimestre successivo, in questo caso il periodo luglio-settembre 2009) sono meno ottimistiche, allo stesso modo: in peggioramento rispetto al primo trimestre, anche se comunque meno “nere” che a fine 2008.

Attese sull'evoluzione del mercato immobiliare nel trimestre successivo
Attese sull'evoluzione del mercato immobiliare nel trimestre successivo

Analogo discorso per le attese a medio termine (due anni): la maggioranza si attende un miglioramento delle condizioni del mercato nei prossimi due anni, ma aumentano quanti si attendono un peggioramento o una stabilità delle condizioni attuali.

Attese sull'evoluzione del mercato immobiliare nei 2 anni successivi
Attese sull'evoluzione del mercato immobiliare nei 2 anni successivi

Per quanto riguarda i prezzi, invece, la valutazione generale è quella di prezzi costanti o in diminuzione, ed appare quasi invariata rispetto al primo trimestre, con una leggera diminuzione di quanti si attendono un aumento dei prezzi (che scende dal 2,7% al 2,4%). Interessante notare che, al contrario, nell’ultimo trimestre del 2008 era ben il 15,8% degli intervistati che si attendeva invece che i prezzi aumentassero (forse un residuo dell’assunto “gli immobili aumentano sempre di valore”).

Attese sull'evoluzione dei prezzi degli immobili
Attese sull'evoluzione dei prezzi degli immobili

Anche le attese per il numero di incarichi di vendita diminuisce, con la percentuale di chi si aspetta un numero di incarichi inferiore che arriva al 24,3%, contro il 16,3% del primo trimestre, superiore anche al 19,8% del quarto trimestre 2008.

Numero atteso di nuovi incarichi di vendita nel trimestre successivo
Numero atteso di nuovi incarichi di vendita nel trimestre successivo

Nonostante questo, il tempo medio di vendita risulta essere sceso leggermente, a 6,4 mesi contro i 6,7 del primo trimestre 2009 e l’analogo valore del quarto trimestre 2008, un dato che potrebbe indicare che nonostante le percezioni negative il mercato immobiliare tende invece ad
un miglioramento, ma che potrebbe anche essere giustificato da una minore offerta nel mercato.

Interessante notare anche come sarebbe leggermente sceso il numero di abitazioni il cui acquisto è stato finanziato con mutuo: il 68,3%, contro il 70,4% del primo trimestre 2009 e il 69,1% dell’ultimo quarto del 2008: un dato che — in “ottica pessimistica” — potrebbe essere motivato da una diminuzione di quanti acquistano la propria prima casa, e che quindi nel totale delle compravendite “pesano” di più quanti invece cambiano casa (che probabilmente, vendendo l’abitazione che possiedono già, non necessitano di un mutuo).

Banche e Risparmio [http://www.banknoise.com]

8 pensieri su “Mercato immobiliare in Italia: prospettive per il prossimo futuro”

  1. Molto interessante: credo che siamo giunti (da tempo) ad una situazione critica, il mercato immobiliare ha raggiunto dei costi spropositati, ma non si può ridurli per via dell’indotto che genera….

  2. Un problema non da poco e’ quello demografico: non ho statistiche precise sulle caratteristiche degli acquirenti di case, ma a naso direi che chi compra casa di solito sta lavorando; ovvero ha fra 20 e 60 anni.
    Il fatto e’ che nel 1998 questa fascia di popolazione comprendeva 33.5 milioni di persone;
    nel 2003 il numero era passato a 33.9 milioni; oggi (dati 2008) sta cominciando a scendere (33.7 milioni); fra 10 anni (2018) la discesa raggiungera’ quota 31.8 milioni e fra 20 (2028) 28.3 milioni (dati da http://demo.istat.it/pop2008/index.html ).
    La situazione e’ ancora peggiore se guardiamo alla fascia 25-40, ovvero ai principali candidati a “metter su casa” per la prima volta: nel 1998 questa fascia comprendeva 14.9 milioni di persone; nel 2003, 15.1 milioni; ora (2008) e’ di 13.9 milioni; nel 2018 saranno 10.5 milioni; nel 2028 9.1 milioni.

    Questi numeri non tengono conto delle morti e dell’emigrazione (che accentuano il calo) ne’ soprattutto dell’immigrazione (che lo previene); ma potrebbero prefigurare tempi grami per gli agenti immobiliari. La quasi-coincidenza fra il massimo dei prezzi e il massimo dei “probabili acquirenti” e’ certamente suggestiva, per quanto possa essere del tutto casuale.

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