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Partiamo da un’idea estremamente banale, e cioè che gli immobili, le case, costano tanto. Costano probabilmente più di quello che il mercato è disponibile (o ha la possibilità) di pagare. Abbiamo visto alcune ipotesi del perché sono aumentati i prezzi degli immobili in modo così esplosivo, ed ora proviamo a fare alcune considerazioni complementari, e cioè di rispondere alla domanda: “perché i prezzi delle case non scendono?“.

In realtà, volendo essere rigorosi non è del tutto vero che “i prezzi non scendono”, piuttosto con termini corretti andrebbe detto che “i prezzi delle case presentano una elevata rigidità verso il basso”. Ma credo che l’importante sia capirsi di cosa stiamo parlando.

Innanzi tutto, c’è un primo aspetto da considerare: la liquidità del mercato immobiliare. Cos’è la liquidità? La liquidità è la capacità di un “asset” di essere convertito in un altro asset velocemente, in qualunque momento, e senza significative perdite di valore, e dipende dal volume delle transazioni, e quindi dalla quantità di soggetti desiderosi di acquistare o vendere presenti sul mercato. Il mercato immobiliare ha una liquidità relativamente ridotta: l’acquisto di una casa è indubbiamente una cosa ragionata, completata in tempi non trascurabili, e soprattutto è una compravendita che di solito le persone fanno al massimo 2-3 volte della vita (diciamo un acquisto e due cambi di casa nel tempo). Ne consegue anche che la stessa casa non è negoziata di nuovo sul mercato se non a distanza di anni, cosa che impedisce un raffronto puntuale dei prezzi del mercato.

Comunque, a causa di questa ridotta liquidità, i venditori nel mercato immobiliare hanno la tendenza a preferire un ulteriore allungamento dei tempi di vendita anziché abbassare la loro richiesta di prezzo. In altre parole, siccome tanto comunque una casa (o un immobile in generale) non la si vende da un giorno all’altro, è accettabile comunque accettare un allungamento dei tempi di vendita piuttosto che ridurre il prezzo. Questo allungamento prosegue finché il venditore se lo può permettere. In altre parole, questo si può vedere come “finché chi compra ha bisogno di comprare, più di quanto chi vende ha bisogno di vendere, i prezzi non scendono“.

Ma non c’è un problema solo di liquidità, c’è anche un problema di conservazione della ricchezza, che per certi versi lo si può definire “psicologico”, nel senso che non dipende dal meccanismo di funzionamento dal mercato, ma dal comportamento e dagli obiettivi degli attori.
Dato che gli immobili hanno un valore elevato, hanno anche un peso elevato sullo “stato patrimoniale” (virtuale, in caso di famiglie), e quindi una loro svalutazione ha un impatto non trascurabile sul patrimonio complessivo del soggetto che ne ha la proprietà. Chiaramente un’azienda o una famiglia che ha comprato un immobile che valeva 100 e adesso si trovasse con un immobile che vale 80 si troverebbe danneggiata.
Volendo fare un esempio specifico dal punto di vista di un’azienda può essere preferibile non vendere, mantenendo l’immobile a bilancio al prezzo di acquisto, piuttosto che dover registrare una svalutazione ed una conseguente perdita vendendo l’immobile a un prezzo ridotto.

Ma una svalutazione degli immobili ha anche altri effetti collaterali: ad esempio, gli immobili vengono spesso utilizzati in varia misura come garanzia per prestiti, o come indice di affidabilità economica. Quindi una riduzione del loro prezzo può comportare una riduzione delle possibilità di accesso al credito.

Inoltre, il fatto che un soggetto stia pagando un mutuo per un valore maggiore di quello dell’immobile (perché nel frattempo si è svalutato) crea problemi anche alla banca che ha erogato il mutuo, poiché si riducono le garanzie in caso di insolvenza. In altre parole, se prima il mutuo era garantito da un’ipoteca su un immobile che valeva 100, adesso è garantito da un ipoteca su un immobile che vale 80. Con casi limite (che in USA possono accadere e sono accaduti, per il diverso atteggiamento verso il credito, in Italia è un po’ più difficile), che se ad un soggetto manca da rimborsare una quota di capitale maggiore del valore dell’immobile, può essere economicamente conveniente smettere di pagare il mutuo, lasciando che la banca pignori la casa (ormai di valore ridotto), e comprarne una nuova.

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Ricerche Frequenti:

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