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Comprare casa costa tanto, di questi tempi. È un fatto, una consapevolezza diffusa, di cui abbiamo parlato più volte. Ma molto spesso si equivoca sulle cause di questo vertiginoso aumento dei prezzi. Certo, ci sono varie ragioni, ad esempio la domanda di immobili in aumento, a fronte di una disponibilità di spazi che non può aumentare più di tanto, la difficoltà per molti acquirenti di riuscire a valutare bene l’equità del prezzo.

Tra le cause del “caro-immobili” molti citano i tassi di interesse, che con il loro aumento hanno reso le rate dei mutui più pesanti. In realtà, i tassi hanno giocato un ruolo fondamentale sul costo degli immobili, ma non perché sono aumentati negli ultimi mesi, bensì perché sono stati estremamente bassi negli ultimi anni (ripeto: non sono per questo l’unica causa).

Che i tassi siano stati “bassi” (e anche attualmente siano sotto la media “storica”) lo si può facilmente vedere dal grafico storico dei tassi della FED e dal grafico storico dei tassi della BCE e della Banca d’Italia. Questo regime di tassi bassi ha indubbiamente favorito la crescita (non ultimo degli settore immobiliare) ma ha anche inevitabilmente portato ad un aumento dei prezzi degli immobili. Vediamo perché, nel modo più semplice possibile.

Supponiamo che i tassi dei mutui siano intorno al 10% (che non è una cifra folle, sarebbe stato un buon tasso in Italia nel 1995, per esempio), e vogliate comprare una casa da 100.000 Euro (teniamo prezzi in Euro per comodità). Per un mutuo a 30 anni, la rata mensile verrebbe di circa 877 euro.
Se i tassi scendono (mettiamo al 3%), anche la rata scende, e per acquistare una casa da 100.000 euro bastano rate da circa 421 Euro. Probabilmente, dato che alla fine quello che pesa in tasca è la rata, con tassi bassi sarete disposti a spendere di più, comprando magari una casa più grande, ma probabilmente anche “tirando” meno sul prezzo. In altre parole, il venditore avrà vita più facile a farvi pagare di più.
Quanto di più? Supponendo che la capacità di spesa per la rata rimanga costante, il valore dell’immobile che ci si può permettere cambia radicalmente.

  • Tasso 10% -> rata 877 euro -> valore immobile 100.000 Euro
  • Tasso 3% -> rata 877 euro -> valore immobile 208.000 Euro

Val la pena sottolineare che quelli ho citato non sono numeri puramente teorici, ma sono abbastanza vicini ai tassi effettivamente praticati per i mutui nel 1995 e nel 2005.

Banche e Risparmio [http://www.banknoise.com]

Comments

  1. La tua analisi e’ giusta. C’e’ sono una cosa che ritengo “anomala” nel mercato immobiliare.
    Come tu dici a parita’ di rata ho un potere d’acquisto piu’ alto rispetto a 15/20 anni fa, ma questo aumento del potere d’acquisto e’ in parte (o quasi tutto) compensato dall’aumento del costo degli immobili.
    Una delle altre cose che ha fatto aumentare la richiesta di immobili e’ che la rata dell’eventuale mutuo e’ quasi equivalente all’affitto e quindi si e’ piu’ propensi a rischiare l’investimento.
    Il fatto e’, e questo non riesco a spiegarmelo, che gli affitti sono calcolati in base al valore della casa e non alle leggi di mercato. Sembra che i propietari (con la conplicita’ dell’agenzia) vogliono che l’immobile abbia un rendimento minimo ma non sembrano accorgersi che le case sfitte stanno aumentando di molto. Io ho cercato casa in affitto alcuni mesi fa e ho visto molte abitazioni non affittate da mesi, ma ho trovato pochi propietari che hanno provato a limare la quota di locazione per facilitare la transazione.

  2. La tua analisi e’ giusta. C’e’ sono una cosa che ritengo “anomala” nel mercato immobiliare.
    Come tu dici a parita’ di rata ho un potere d’acquisto piu’ alto rispetto a 15/20 anni fa, ma questo aumento del potere d’acquisto e’ in parte (o quasi tutto) compensato dall’aumento del costo degli immobili.
    Una delle altre cose che ha fatto aumentare la richiesta di immobili e’ che la rata dell’eventuale mutuo e’ quasi equivalente all’affitto e quindi si e’ piu’ propensi a rischiare l’investimento.
    Il fatto e’, e questo non riesco a spiegarmelo, che gli affitti sono calcolati in base al valore della casa e non alle leggi di mercato. Sembra che i propietari (con la conplicita’ dell’agenzia) vogliono che l’immobile abbia un rendimento minimo ma non sembrano accorgersi che le case sfitte stanno aumentando di molto. Io ho cercato casa in affitto alcuni mesi fa e ho visto molte abitazioni non affittate da mesi, ma ho trovato pochi propietari che hanno provato a limare la quota di locazione per facilitare la transazione.

  3. Giustissimo, l’affitto (vado a memoria) è spesso calcolato come una rendita pari al 7% annuo del valore dell’immobile.

    Quello che caratterizza il mercato immobiliare è che tutti lo hanno sempre considerato l'”investimento sicuro” per eccellenza. Che tradotto, vuol dire: “non si vende o affitta a meno dell’anno scorso”. In pochi sono disposti a dire “quest’anno affitto a un po’ meno”, piuttosto dicono “quest’anno non sono riuscito ad affittare l’appartamento”. E quindi succede esattamente quello che descrivi.

  4. Giustissimo, l’affitto (vado a memoria) è spesso calcolato come una rendita pari al 7% annuo del valore dell’immobile.

    Quello che caratterizza il mercato immobiliare è che tutti lo hanno sempre considerato l'”investimento sicuro” per eccellenza. Che tradotto, vuol dire: “non si vende o affitta a meno dell’anno scorso”. In pochi sono disposti a dire “quest’anno affitto a un po’ meno”, piuttosto dicono “quest’anno non sono riuscito ad affittare l’appartamento”. E quindi succede esattamente quello che descrivi.

  5. Ma i prezzi degli immobili ora non sono in calo? Quindi dovrebbero diminuire anche gli affitti? Oppure sfrutteranno l’ignoranza finanziaria degli italiani e ci fregheranno (tanto per cambiare)..

  6. Ma i prezzi degli immobili ora non sono in calo? Quindi dovrebbero diminuire anche gli affitti? Oppure sfrutteranno l’ignoranza finanziaria degli italiani e ci fregheranno (tanto per cambiare)..

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