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Il settore immobiliare sta vivendo un periodo di difficoltà anche in Italia. Leggevo che alcune agenzie immobiliari (strano!) suggeriscono che questo è un momento particolarmente favorevole per comprare.
In effetti, è vero che i prezzi degli immobili sono “ufficialmente” saliti anche nel secondo semestre 2007, ma del 2%, la crescita più bassa degli ultimi anni. In compenso, però, risulta che siano aumentati gli sconti concessi rispetto al prezzo inizialmente chiesto dai venditori (in pratica neutralizzando di fatto la crescita dei prezzi).
È significativo inoltre rilevare il calo nelle compravendite di immobili, scese del 13,5% a Milano e del 10,1% a Roma, secondo i dati pubblicati dall’Osservatorio Nomisma. Il calo nelle compravendite è descrittivo (così come l’aumento del prezzo “ufficiale” ma non quello finale) perché il proprietario italiano medio difficilmente accetta di vendere una casa a meno di quanto la ha acquistata (insomma, difficilmente si vende “a tutti i costi”), ma questo vuol dire, in periodi di difficoltà, allungare i tempi di vendita.

Io personalmente mi aspetto che sarà inevitabile una riduzione dei prezzi degli immobili, anche se probabilmente non generalizzata. Anche per un discorso di affitti che non possono crescere all’infinito, ma anzi, almeno in qualche contesto particolare si stanno riducendo: tra valore dell’immobile e canone d’affitto dovrebbe esserci sempre una proporzione più o meno costante, che può essere giustificata (in caso di canone “reale”) dall’esigenza di rendere redditizio l’investimento in immobile, oppure (in caso di canone “ipotetico”) dall’esigenza di invogliare potenziali compratori all’acquisto anziché all’affitto (se affittare un immobile costa “relativamente poco” mentre comprarlo costa “decisamente tanto”, molte persone saranno spinte verso la prima opzione, peraltro così riducendo la domanda di acquisto di immobili e riducendone il prezzo di vendita).

In ogni caso, va sottolineato che, a livello di indici di borsa, gli indici legati al settore immobiliare sembrano stare lentamente “disaccoppiandosi” dagli indici generali. Per un periodo, sembravano seguire salite e discese della borsa in generale (moltiplicate). Questa era una situazione anomala, in quanto in teoria il settore immobiliare dovrebbe essere “anticiclico”, in altre parole quando la borsa “in generale” va male, l’immobiliare dovrebbe andare relativamente bene, mentre quando la borsa va bene, l’immobiliare dovrebbe perdere un po’ di valore. La ragione è che nei periodi di difficoltà si cerca normalmente di evitare gli investimenti a rischio maggiore, e preferisce investire nel “mattone”, considerato un investimento più sicuro.
In effetti, l’accoppiamento immobiliare-borsa era uno dei “sintomi” che qualche analista evidenziava come chiaro indicatore che era presente una “bolla”. Se questo è vero, possiamo pensare che il “disaccoppiamento” (che però, sottolineo, è ancora ben lontano dall’essere “completo”) dovrebbe essere un sintomo che lo “sgonfiarsi” si è concluso, in quanto indicherebbe una normalizzazione della situazione.

Banche e Risparmio [http://www.banknoise.com]

Comments

  1. I prezzi delle case sono nella meggior parte dei casi fuori mercato.

    Negli ultimi anni i prezzi delle case sono esplosi, complici tassi di interesse TROPPO BASSI che da una parte hanno concesso ai compratori l’illusione di poter diventare proprietari sottoscrivendo un mutuo anche di grande importo, dall’altra hanno fatto si che i venditori chiedessero prezzi privi di senso perche’ intanto i compratori erano disposti a fare prestiti di ammontare IRRAGIONEVOLE e sproporzionato rispetto al loro reddito, come dimostra il numero di mutuatari andati in crisi per un rialzo MINIMO dei tassi di interesse quale quello degli ultimi anni.
    Non dimentichiamo che i tassi al 4% sono BASSI, e che lo stesso Trichet, presidente della BCE, definisce l’attuale politica monetaria “ACCOMODANTE”.

    I rialzi BCE degli ultimi 3 anni hanno rotto “l’incantesimo”.
    I prezzi stanno gia’ scendendo e scenderanno ancora.
    Per rendersene conto basta tenere d’occhio la vetrina o il sito web di qualche agenzia immobiliare, osservare le strade delle citta’ invase da cartelli “Vendesi”, o leggere qualche forum specializzato in rete.

    Negli ultimi giorni sono uscite ricerche che parlano di rallentamento dell’immobiliare e di ribassi dei prezzi, massimo del 3%…a me questi numeri non tornano, e i ribassi sono minimo del 10%, senza contare che sul primo prezzo proposto dal venditore c’e’ da mettere in conto spesso almeno uno sconto del 10%.

    Soldi nelle tasche ce ne sono pochi (frutto delle bugie che davano l’inflazione al 2% quando invece era al 20%), e i mutui da 100.000 Euro (o al 100% del valore dell’immobile) che usavano tanto qualche anno fa, sono divenuti insostenibili (come e’ giusto che sia).
    E’ NORMALE che a questi prezzi le vendite si siano ridotte drasticamente.

    Diciamo poi chiaramente che sono pochi gli immobili a valere il prezzo richiesto dai venditori, che spesso credono che la loro catapecchia da ristrutturare sia un super-attico a Manhattan!

    Considerando che i redditi degli italiani sono fermi dal 2000 (fonte Banca d’Italia), per quale motivo un immobile che costava 200 milioni, adesso deve costare 200 mila Euro ?
    Certo non dico che dovrebbe costarne 100 mila, ma 200 mila e’ eccessivo.
    Quali miglioramenti ha avuto l’immobile nel frattempo ? Spesso nessuno, quasi sempre si e’ deteriorato.

    Che non si cerchi di far passare il concetto che siccome il cambio Lira/Euro ha portato una inflazione generalizzata al 100%, allora anche i prezzi delle case sono raddoppiati.

    Personalmente non comprero’ MAI e poi MAI a questi prezzi, pur avendo il cash per farlo….e per il momento il mercato mi sta dando ragione.

    Un saluto,
    Giorgio.
    http://giorgioutc.spaces.live.com/

  2. I prezzi delle case sono nella meggior parte dei casi fuori mercato.

    Negli ultimi anni i prezzi delle case sono esplosi, complici tassi di interesse TROPPO BASSI che da una parte hanno concesso ai compratori l’illusione di poter diventare proprietari sottoscrivendo un mutuo anche di grande importo, dall’altra hanno fatto si che i venditori chiedessero prezzi privi di senso perche’ intanto i compratori erano disposti a fare prestiti di ammontare IRRAGIONEVOLE e sproporzionato rispetto al loro reddito, come dimostra il numero di mutuatari andati in crisi per un rialzo MINIMO dei tassi di interesse quale quello degli ultimi anni.
    Non dimentichiamo che i tassi al 4% sono BASSI, e che lo stesso Trichet, presidente della BCE, definisce l’attuale politica monetaria “ACCOMODANTE”.

    I rialzi BCE degli ultimi 3 anni hanno rotto “l’incantesimo”.
    I prezzi stanno gia’ scendendo e scenderanno ancora.
    Per rendersene conto basta tenere d’occhio la vetrina o il sito web di qualche agenzia immobiliare, osservare le strade delle citta’ invase da cartelli “Vendesi”, o leggere qualche forum specializzato in rete.

    Negli ultimi giorni sono uscite ricerche che parlano di rallentamento dell’immobiliare e di ribassi dei prezzi, massimo del 3%…a me questi numeri non tornano, e i ribassi sono minimo del 10%, senza contare che sul primo prezzo proposto dal venditore c’e’ da mettere in conto spesso almeno uno sconto del 10%.

    Soldi nelle tasche ce ne sono pochi (frutto delle bugie che davano l’inflazione al 2% quando invece era al 20%), e i mutui da 100.000 Euro (o al 100% del valore dell’immobile) che usavano tanto qualche anno fa, sono divenuti insostenibili (come e’ giusto che sia).
    E’ NORMALE che a questi prezzi le vendite si siano ridotte drasticamente.

    Diciamo poi chiaramente che sono pochi gli immobili a valere il prezzo richiesto dai venditori, che spesso credono che la loro catapecchia da ristrutturare sia un super-attico a Manhattan!

    Considerando che i redditi degli italiani sono fermi dal 2000 (fonte Banca d’Italia), per quale motivo un immobile che costava 200 milioni, adesso deve costare 200 mila Euro ?
    Certo non dico che dovrebbe costarne 100 mila, ma 200 mila e’ eccessivo.
    Quali miglioramenti ha avuto l’immobile nel frattempo ? Spesso nessuno, quasi sempre si e’ deteriorato.

    Che non si cerchi di far passare il concetto che siccome il cambio Lira/Euro ha portato una inflazione generalizzata al 100%, allora anche i prezzi delle case sono raddoppiati.

    Personalmente non comprero’ MAI e poi MAI a questi prezzi, pur avendo il cash per farlo….e per il momento il mercato mi sta dando ragione.

    Un saluto,
    Giorgio.
    http://giorgioutc.spaces.live.com/

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