0 Flares 0 Flares ×

Dato che il mercato immobiliare sta avendo un influenza notevole (per lo più negativa) sui mercati, cerchiamo di riassumere i motivi di questa influenza e di fare qualche ipotesi su come la situazione si svilupperà in futuro.

Il primo, e principale, problema sta nei cosiddetti mutui subprime, cioè i mutui “non di prima scelta”, concessi a chi non ha garanzie solide circa la capacità di rimborso. Negli Stati Uniti, quello che è avvenuto è che molte volte nel calcolo del reddito ai fini della concessione del mutuo veniva incluso anche il reddito derivante dall’aumento previsto del valore dell’immobile. Il trend di crescita del valore degli immobili non è continuato costante all’infinito. Né si poteva pensare realisticamente che lo avrebbe fatto, del resto: i prezzi troppo alta scoraggiano infatti la domanda. A questa “riduzione del reddito” si è unito un aumento progressivo dei tassi di interesse messo in atto dalla Banca Centrale americana, per contenere le spinte inflazionistiche, che ha però anche di conseguenza portato un aumento degli interessi da pagare sui mutui a tasso variabile, e quindi delle rate.

Questa situazione ha messo in difficoltà molti possessori di mutui “subprime” che non erano più in grado di pagare le rate, con il risultato che l’immobile che stavano acquistando gli veniva sequestrato. E qui scatta il circolo vizioso: la vendita ad aste giudiziarie degli immobili contribuisce a trascinare giù il settore. Il motivo è presto detto: in un’asta giudiziaria, si cerca di vendere velocemente, e non ad un prezzo elevato o “di mercato”, di conseguenza si vende solitamente a prezzi molto inferiori a quelli di mercato. Se le aste sono un numero non trascurabile, allora la conseguenza è che uno che volesse vendere un immobile deve abbassare il suo prezzo-obiettivo dato che il suo immobile in vendita deve “competere” anche con gli immobili messi sul mercato tramite aste giudiziarie.

Detto questo, cerchiamo di fare qualche ipotesi per il breve termine. Per quanto ci siano stati alcuni segnali di scricchiolio anche in Europa (Spagna e Inghilterra soprattutto), la crisi dei mutui ipotecari subprime è un fenomeno prettamente americano, come sottolineava un paio di giorni fa anche la Bank Of England. Questo perché negli USA i mutui sono stati concessi molto “allegramente”, mentre in Europa il peso dei mutui subprime è abbastanza marginale. A ciò si aggiunge anche il fatto che la crescita economica continua a ritmi sostenuti sia in Europa che in Asia, cosa che riduce i rischi di collassi di società a causa di problemi legati al settore immobiliare (non bisogna pensare, infatti, che il problema dei mutui riguardi solamente privati, ma coinvolge anche aziende nell’acquisto o affitto di uffici, negozi, magazzini, ecc.).

Vista così, potremmo ottimisticamente aspettarci che la crisi del subprime possa avere un impatto limitato, causare una correzione dei mercati più o meno limitata. Tanto più che alcuni Stati degli USA hanno annunciato azioni di sostegno per chi è in difficoltà a causa di mutui subprime.

Dobbiamo però considerare anche gli scenari peggiori. Innanzi tutto, il settore dei mutui ipotecari negli Stati Uniti è di dimensioni enormi, diverse migliaia di miliardi di dollari. E di conseguenza la crisi dei subprime quindi potrebbe anche estendersi ad altri settori, coinvolgendo più o meno duramente una una buona percentuale dell’economia USA.

Un altro aspetto più finanziario, simile al fenomeno dei mutui subprime ma solo in parte collegato, riguarda gli strumenti finanziari, ed in particolare i prestiti, ad alta “leva”, che sono stati proposti negli ultimi anni, utilizzati ad esempio da molti Hedge Funds. Inevitabilmente, la leva porta non solo la possibilità di incrementare i guadagni, ma anche le perdite. Di conseguenza, se il numero di Hedge Funds in crisi dovesse aumentare, le conseguenti liquidazioni forzate potrebbero muovere al ribasso i mercati, anche indipendentemente dallo stato reale dell’economia, dato che i capitali in gioco sono enormi.

Questo meccanismo è quello che spaventa un po’ anche in Europa, ed è proprio di oggi un bollettino della BCE che “lancia l’allarme”, dando molto spazio ai “Leveraged BuyOut”. Non si tratta, intendiamoci, di un “allarme rosso”, ma di un segnale di attenzione, in quanto se vi fosse un cedimento della fiducia dei mercati le conseguenze poptrebbero essere quelle che ho descritto poco sopra.

Insomma, per quanto riguarda l’Europa soprattutto non sembra essere il caso di farsi prendere dal panico, ma neppure di essere eccessivamente ottimisti nel brevissimo termine: quello che farò io sarà tenere gli occhi aperti e prudenza almeno per un po’ di settimane, in modo da capire più chiaramente se la correzione delle ultime settimane rimarrà entro limiti contenuti, oppure scatenerà meccanismi “perversi”.

Banche e Risparmio [http://www.banknosie.com]